Hasta hace poco, tener prácticas sustentables era una ventaja competitiva para las desarrolladoras inmobiliarias. Algo que embellecía los materiales de venta, atraía un nicho específico de compradores y, eventualmente, generaba algunas líneas en la cobertura de prensa. Hoy, se convirtió en una exigencia. Y no solo una exigencia del mercado—es un prerrequisito para acceder a capital, cerrar contratos corporativos y, pronto, para obtener financiamiento en condiciones competitivas.
Lo que ocurrió entre la "ventaja competitiva" de ayer y la "obligación estratégica" de hoy no fue un cambio gradual. Fue una convergencia de fuerzas: inversores institucionales redefiniendo criterios de asignación, consumidores más informados exigiendo transparencia, y ahora el gobierno brasileño creando un marco regulatorio que separará a quienes están alineados de quienes quedaron atrás.
Este artículo analiza el nuevo escenario del ESG en el mercado inmobiliario brasileño, con datos actualizados e implicaciones prácticas para desarrolladoras que necesitan tomar decisiones ahora.
El escenario cambió: ESG ahora es prerrequisito
Brasil registró un récord de emprendimientos con certificación sustentable en 2024, según el GBC Brasil (Green Building Council). Fueron más de 280 nuevos proyectos registrados solo en las certificaciones promovidas por la entidad—el mayor número de la historia. Pero este récord necesita leerse en contexto para revelar su verdadero significado.
No estamos hablando de crecimiento vegetativo. El movimiento de certificación verde en Brasil ganó escala en los últimos cinco años de una manera que sorprendió hasta a los especialistas del sector. Para entender la magnitud, vale retroceder un poco: en 2022, el GBC Brasil ya había celebrado un récord histórico de registros. En 2023, superó ese número. En 2024, batió el récord nuevamente. Tres récords consecutivos no son coincidencia—son señal de cambio estructural.
El dato más revelador, sin embargo, no está en el volumen: está en el nivel de exigencia que los proyectos brasileños han alcanzado. De acuerdo con el Anuario GBC Brasil 2024, mientras que en el mundo solo el 8% de los emprendimientos alcanzan el nivel Platino de las certificaciones—el nivel máximo de reconocimiento—en Brasil ese número llega al 13%. En los últimos tres años, cerca del 25% de los certificados brasileños alcanzaron el nivel máximo.
Este desempeño desproporcionadamente alto en relación con la media global plantea una pregunta obvia: ¿por qué Brasil está performando tan por encima de la curva?
Según Felipe Augusto Faria, CEO del GBC Brasil, la respuesta no está donde la mayoría imagina: "El motivo no está atado a mayor inversión para aumentar el nivel de certificación, sino a una inversión más asertiva en la fase de proyecto."
Esta observación es crucial para desarrolladoras que aún asocian sustentabilidad con costo adicional. La experiencia brasileña demuestra que no es necesario gastar más para alcanzar niveles superiores de certificación. Es necesario planificar mejor. La inteligencia aplicada en el tablero de dibujo—antes de que se asiente el primer ladrillo—determina si el emprendimiento tendrá un desempeño mediocre o excepcional en términos de sustentabilidad.
Brasil también entró para la historia en 2024 al conquistar el primer proyecto LEED v5 del mundo: la tienda Portobello Jardim Social, en Curitiba. Según datos del U.S. Green Building Council, publicados por el portal ESG Inside, el proyecto obtuvo certificación por el programa beta del LEED v5 para operaciones y mantenimiento, alcanzando combustión cero en el local, 88% de adquisición de energía renovable y una mejora del 90% en las emisiones derivadas del uso de energía del edificio. El país ocupa la 9ª posición en el ranking global de área total certificada—y lidera en número de proyectos en América Latina.
Los inversores ya no aceptan emprendimientos sin criterios ESG
La presión por prácticas ESG en el mercado inmobiliario no nació de una preocupación ambiental abstracta. Nació de una lógica financiera concreta: los gestores de activos globales percibieron que los edificios ineficientes representan riesgo. Riesgo de obsolescencia, riesgo de vacancia, riesgo de desvalorización. Y cuando los grandes fondos comienzan a poner precio al riesgo de determinada manera, el mercado entero se reorganiza.
Según reportaje de InfoMoney, los fondos inmobiliarios que no adopten criterios ESG van a enfrentar fuga de capital de inversores institucionales—aquellos que mueven los mayores volúmenes de recursos. No se trata de preferencia ideológica. Es gestión de riesgo. Los fondos de pensión, aseguradoras y family offices tienen mandatos fiduciarios que exigen considerar riesgos de largo plazo. Y el cambio climático, junto con la transición energética, está en la cima de esa lista.
De acuerdo con datos de B3 (la bolsa de valores de Brasil) publicados por el Jornal do Commercio, los inversores institucionales respondieron por el 35,8% del volumen negociado en Fondos Inmobiliarios (FIIs) en 2025. Más de un tercio de todo el volumen transado en FIIs viene de inversores que tienen criterios ESG como parte de su proceso decisorio. Este público exige transparencia en la divulgación de datos, eficiencia energética comprobada y gobernanza sólida. Los emprendimientos que no consiguen demostrar estas características quedan afuera.
El flujo de capital global confirma la tendencia. Un informe de Jefferies citado por la revista Exame mostró que, en el segundo trimestre de 2025, los activos sustentables globales bajo gestión crecieron 11% en relación con el trimestre anterior. Esta no es una oscilación de corto plazo—es la continuación de una migración de capital que viene acelerándose desde la pandemia.
Para las desarrolladoras brasileñas, la implicación es directa: acceder a inversores de mayor porte significa adecuar prácticas y demostrar conformidad con criterios ESG. No como marketing, sino como condición de negocio. El capital institucional no es sentimental—es analítico. Y el análisis apunta consistentemente hacia activos sustentables.
Menor vacancia para quien tiene certificación
La discusión sobre ESG en el mercado inmobiliario a veces parece demasiado abstracta para quien necesita tomar decisiones concretas de asignación de capital. Entonces vamos a los números que hablan el lenguaje del operador: vacancia y ocupación.
Según el estudio Global Green Building Dashboard de JLL, publicado por Exame, los edificios corporativos certificados en São Paulo tuvieron una tasa de vacancia de apenas 18% en 2024—contra 31% en los edificios sin certificación.
La diferencia de 13 puntos porcentuales es brutal. Para ponerlo en perspectiva: en un edificio de 10.000 m² de área alquilable, esto representa la diferencia entre tener 1.800 m² vacíos y 3.100 m² vacíos. Traducido en ingresos mensuales, dependiendo de la ubicación, puede significar cientos de miles de reales de diferencia en el flujo de caja anual.
Pero el dato de vacancia cuenta solo la mitad de la historia. La otra mitad es sobre retención. Las empresas que ocupan edificios certificados tienden a permanecer más tiempo. Primero, porque la certificación frecuentemente se traduce en menores costos operacionales—facturas de energía y agua más bajas, sistemas de climatización más eficientes. Segundo, porque muchas de estas empresas tienen sus propios compromisos ESG y necesitan demostrar que ocupan espacios alineados con sus metas.
La consecuencia práctica para desarrolladoras y propietarios de losas corporativas es clara: la certificación dejó de ser "marketing verde" y se convirtió en criterio de decisión en la punta compradora y arrendataria. Las empresas multinacionales con metas de carbono, especialmente, están excluyendo edificios no certificados de sus procesos de búsqueda de sede. Si no estás en el filtro inicial, no entras en la lista corta.
Valorización de hasta 30% para inmuebles sustentables
El premio de precio para inmuebles sustentables no es novedad, pero la magnitud ha sorprendido a los analistas de mercado. De acuerdo con datos del GBC Brasil, divulgados en materia publicada por Abrainc (Asociación Brasileña de Desarrolladoras Inmobiliarias), los emprendimientos residenciales, comerciales o corporativos que emplean prácticas sustentables pueden valorizarse hasta 30% después de la entrega.
Treinta por ciento es un número que cambia completamente la matemática de un proyecto. En un emprendimiento residencial de R$ 200 millones de valor total de ventas (VGV), estamos hablando de R$ 60 millones adicionales de valor. Incluso descontando inversiones en certificación y soluciones sustentables, el margen de contribución es significativo.
La encuesta ESG Radar 2023 de Infosys, citada por Economic News Brasil, confirma la percepción del mercado: el 90% de los ejecutivos cree que las prácticas ESG generan ganancias financieras, siendo que el 41% percibió retorno en hasta tres años. Esto desmiente la narrativa de que la sustentabilidad es un costo de largo plazo sin retorno visible. Los números muestran exactamente lo opuesto: el retorno es medible y ocurre dentro de un ciclo de desarrollo inmobiliario normal.
Ya un relevamiento de Offerwise, también citado por el mismo vehículo, mostró que el 29% de los compradores en las principales capitales brasileñas aceptarían pagar más caro por inmuebles sustentables. Casi 1 de cada 3 consumidores ya atribuye valor extra a la sustentabilidad—y ese porcentaje tiende a crecer conforme las generaciones más jóvenes entran al mercado comprador.
El perfil de este consumidor dispuesto a pagar un premium merece atención. No es solo el comprador de alto nivel preocupado con el estatus. Son profesionales de clase media y media-alta que pasaron a calcular el costo total de propiedad. Saben que un departamento con menor consumo de energía y agua tendrá expensas más bajas a lo largo de décadas. La sustentabilidad, para este público, es tanto valor como ahorro.
El mercado en 2024: contexto de crecimiento
Para entender la relevancia del movimiento ESG, es necesario situarlo en el contexto más amplio del mercado inmobiliario brasileño. Y 2024 fue un año excepcional para el sector.
Según datos de la Cámara Brasileña de la Industria de la Construcción (CBIC), en asociación con Brain Inteligencia Estratégica, los lanzamientos inmobiliarios aumentaron 18,6% en relación con 2023, totalizando 383.483 unidades en las 221 ciudades analizadas. Las ventas fueron aún mejores: crecimiento de 20,9%, sumando 400.547 unidades comercializadas.
El Valor General de Ventas (VGV) creció 22,45% en la misma base de comparación. Son números que demuestran un mercado caliente, con demanda real y no apenas especulativa.
El cuarto trimestre de 2024 fue particularmente fuerte. Según Celso Petrucci, consejero de la CBIC y economista jefe del Secovi-SP, "el cuarto trimestre registró aumento tanto en lanzamientos como en ventas. Fue el período con el mayor número de unidades lanzadas desde el primer trimestre de 2017."
Este contexto de crecimiento robusto importa porque muestra que la adopción de prácticas ESG no está ocurriendo en un mercado en contracción, donde las desarrolladoras buscan diferenciales desesperadamente. Está ocurriendo en un mercado caliente, donde las empresas tienen opciones. Y aun así, están eligiendo invertir en sustentabilidad. Esto indica que la percepción de retorno es real.
Taxonomía Sustentable Brasileña: el nuevo marco
En noviembre de 2025, el gobierno brasileño instituyó la Taxonomía Sustentable Brasileña (TSB) como parte del Plan de Transformación Ecológica. Esta medida puede parecer burocrática a primera vista, pero representa un cambio de paradigma para el sector inmobiliario.
La taxonomía crea parámetros objetivos y medibles sobre lo que se considera sustentable—y, crucialmente, va a orientar la concesión de crédito público y privado. Ya no estamos hablando de preferencia o posicionamiento de marca. Estamos hablando de acceso diferenciado a financiamiento.
Según Lílian Sarrouf, titular de la CBIC en el Comité Consultivo de la TSB, en materia publicada por la propia CBIC: "La TSB abre acceso a financiamiento verde, estimula la construcción sustentable, mejora las condiciones de crédito y atrae nuevos inversores. Al mismo tiempo, incentiva innovación, eficiencia operacional y la valorización de los activos."
En la práctica, las desarrolladoras alineadas a la taxonomía tendrán acceso facilitado a financiamientos con tasas más competitivas. Ya aquellas que no se adapten verán sus opciones de funding estrecharse progresivamente. El mercado de crédito inmobiliario ya opera con márgenes apretados; cualquier diferencial de tasa representa impacto relevante en la viabilidad de proyectos.
Los criterios establecidos por la TSB son amplios y abarcadores: eficiencia energética comprobada, reducción medible de emisiones, gestión adecuada de residuos de construcción, uso racional del agua, resiliencia climática de las edificaciones y transparencia en la divulgación de datos ambientales.
Para las desarrolladoras, el mensaje es inequívoco: la adecuación a la taxonomía deja de ser opcional. Es condición de competitividad. Y el plazo para adaptación no es indefinido—los primeros efectos prácticos ya comienzan a sentirse en 2026, cuando las líneas de crédito verde pasan a exigir conformidad con los criterios establecidos.
Lo que necesita cambiar ahora
Ante este escenario de transformación acelerada, las desarrolladoras necesitan actuar en frentes específicos. No se trata de hacer todo al mismo tiempo, sino de priorizar acciones que generen retorno demostrable y posicionen a la empresa para el nuevo ambiente regulatorio y competitivo.
Invertir en proyecto, no en parches
La experiencia acumulada del GBC Brasil a lo largo de más de una década de certificaciones deja una lección clara: los mejores resultados en sustentabilidad vienen de proyectos que incorporan esta dimensión desde la concepción. El retrofit funciona, pero cuesta más y entrega menos. La inteligencia necesita estar en el tablero de dibujo, no en la obra.
Esto significa involucrar consultores de sustentabilidad en las primeras fases de concepción del proyecto, cuando las decisiones de orientación solar, elección de materiales, especificación de sistemas hidráulicos y eléctricos aún están abiertas. Un proyecto bien concebido puede alcanzar certificación Platino sin costo adicional significativo. Un proyecto mal concebido necesitará inversiones pesadas en corrección—y aun así puede quedar limitado a niveles inferiores de certificación.
Para desarrolladoras que aún tratan la sustentabilidad como un "departamento" separado, consultado solo para evaluar proyectos terminados, es hora de revisar procesos. La integración necesita ser orgánica, desde el estudio de viabilidad.
Tratar ESG como criterio financiero
La narrativa de que ESG es "costo" está desactualizada. Los datos muestran consistentemente que es retorno: menor vacancia, mayor velocidad de ventas, premio de precio, acceso a capital institucional, mejores condiciones de financiamiento.
Según análisis del estudio de abogados Machado Meyer, la certificación ESG en el sector inmobiliario ya no es tendencia—es necesidad. Las empresas certificadas registran valorización de emprendimientos y acceso a condiciones de financiamiento más favorables. El costo de no adecuarse se está volviendo mayor que el costo de adecuarse.
Para los CFOs y comités de inversión de las desarrolladoras, la recomendación es clara: incluir métricas ESG en los modelos de viabilidad. No como línea de gasto, sino como factor de ingresos y acceso a funding. El análisis de sensibilidad de proyectos necesita considerar escenarios con y sin certificación—y probablemente va a mostrar que el escenario con certificación es más atractivo.
Prepararse para la Taxonomía Sustentable
La TSB no es una amenaza futura y distante. Es un cambio en implementación, con cronograma definido. Las desarrolladoras que inicien la adecuación ahora tendrán ventaja competitiva. Las que lo dejen para después van a enfrentar cuellos de botella—tanto de capacitación interna como de disponibilidad de consultores y certificadores en el mercado.
La CBIC evalúa que la recualificación del stock existente representa una de las mayores oportunidades de escala para el sector. Pero aprovechar esta oportunidad requiere preparación. Entender los criterios, mapear el portafolio existente, identificar gaps y trazar planes de adecuación son tareas que deberían estar en marcha ahora.
El contexto global: no estamos solos
El movimiento brasileño no ocurre aisladamente. El U.S. Green Building Council está finalizando el LEED v5, la versión más rigurosa del sistema de certificación más utilizado en el mundo. La nueva versión, prevista para lanzamiento en 2025, trae criterios más robustos para descarbonización, promueve circularidad en los materiales de construcción e incorpora métricas de impacto social.
La Unión Europea ya implementó su propia taxonomía sustentable, que influencia directamente los flujos de inversión hacia el sector inmobiliario. Los fondos europeos que invierten en mercados emergentes, incluyendo Brasil, están aplicando estos criterios en sus análisis. La convergencia regulatoria global está volviendo los estándares ESG efectivamente obligatorios para quien desea acceder a capital internacional.
Para las desarrolladoras brasileñas con ambiciones de atraer inversión extranjera—sea vía fondos inmobiliarios listados, sea vía asociaciones directas—el mensaje es claro: los estándares locales necesitan dialogar con los estándares globales. Y los estándares globales están cada vez más rigurosos.
Conclusión: la sustentabilidad se volvió supervivencia
El mercado inmobiliario brasileño está pasando por una transformación estructural. ESG dejó de ser diferencial para volverse prerrequisito. Los inversores lo exigen. Los consumidores lo prefieren. Y ahora el gobierno lo va a incentivar financieramente, creando asimetría competitiva clara entre quienes están alineados y quienes no lo están.
La pregunta para las desarrolladoras ya no es más "¿vale la pena invertir en ESG?"—esa discusión está cerrada por los datos de mercado. La pregunta ahora es operacional: "¿cómo nos adaptamos de forma eficiente, antes de perder competitividad?"
La respuesta involucra tres movimientos: integrar sustentabilidad en los procesos de concepción de proyectos, incluir métricas ESG en el análisis financiero de viabilidad, e iniciar la preparación para los requisitos de la Taxonomía Sustentable Brasileña. Quien ejecute estos movimientos en los próximos 12 a 24 meses tendrá ventaja. Quien postergue, va a pagar más caro por la misma adecuación—si consigue hacerla a tiempo.
El mercado inmobiliario brasileño vive un momento de crecimiento. Las ventas en 2024 crecieron más de 20%, según la CBIC. El cuarto trimestre fue el mejor desde 2017 para lanzamientos. Hay demanda, hay liquidez, hay oportunidad. Pero la naturaleza de esta oportunidad está cambiando. Captarla requiere actualización de estrategia.
Las desarrolladoras que aún tratan la sustentabilidad como marketing van a descubrir que el mercado ya cambió. Las que la tratan como estrategia de negocio van a capturar valor. La diferencia entre los dos grupos se está volviendo cada vez más visible—en los resultados de ventas, en las condiciones de financiamiento, en la atracción de socios e inversores.
El futuro del mercado inmobiliario brasileño es sustentable. La cuestión es quién va a liderar esta transición—y quién va a correr detrás de ella.
Fuentes consultadas:
- GBC Brasil — Anuario 2024
- U.S. Green Building Council — Ranking Global LEED 2024
- ESG Inside — "Brasil está en el top 10 del ranking global de construcciones verdes LEED de 2024" (febrero 2025)
- CBIC — Indicadores Inmobiliarios Nacionales del 4º Trimestre de 2024 (febrero 2025)
- CBIC — Taxonomía Sustentable Brasileña (febrero 2026)
- Exame — "ESG en Fondos Inmobiliarios: São Paulo lidera la transformación verde" (septiembre 2025)
- InfoMoney — "Fondos inmobiliarios que no se adecuen a los principios ESG perderán oportunidades" (septiembre 2020)
- Economic News Brasil — "ESG en el mercado inmobiliario gana fuerza" (septiembre 2025)
- B3/Jornal do Commercio — Datos de FIIs 2025
- Machado Meyer — "Beneficios de la certificación ESG en el sector inmobiliario" (septiembre 2024)
- JLL — Global Green Building Dashboard 2024
- Abrainc — Datos de valorización de inmuebles sustentables
Comentarios (0)
Deja tu comentario
¡Sé el primero en comentar!