El Banco Central de Brasil lo confirmó: el ciclo de recorte de tasas comienza en marzo de 2026. Después de mantener la Selic en 15% anual durante cinco reuniones consecutivas—el nivel más alto desde julio de 2006—el Copom (Comité de Política Monetaria) señaló en el acta de su última reunión que comenzará a flexibilizar la política monetaria. Para quienes siguen el mercado inmobiliario brasileño, esta noticia representa mucho más que un ajuste técnico en la política monetaria. Representa el inicio de una nueva fase.

Según el Banco Central, la expectativa es que la tasa caiga a 14,5% ya en marzo, con proyecciones del boletín Focus apuntando a 12,25% para fin de año. Para el mercado inmobiliario, esta caída no es solo una buena noticia—es un cambio de juego que puede redefinir el acceso a la vivienda propia para cientos de miles de familias brasileñas.

La montaña rusa de las tasas: de 2% a 15% en cinco años

Para entender lo que significa este giro, vale la pena mirar hacia atrás. La Selic vivió una de las oscilaciones más dramáticas de su historia reciente entre 2020 y 2026. En el auge de la pandemia, en febrero de 2021, la tasa de referencia llegó al piso histórico de 2% anual—un nivel impensable para un país acostumbrado a tasas de dos dígitos. En ese momento, el crédito hipotecario se volvió extraordinariamente accesible, y el mercado respondió con un boom de lanzamientos y ventas.

Pero la fiesta duró poco. La combinación de presiones inflacionarias globales, depreciación del real y aumento del gasto público forzó al Banco Central a iniciar uno de los ciclos de ajuste monetario más agresivos del mundo. Entre 2022 y 2023, la Selic saltó de 2% a 13,75%. Hubo un breve alivio en partes de 2024, cuando la tasa retrocedió a 10,5%, pero la presión inflacionaria volvió y las tasas retomaron la trayectoria alcista. En enero de 2026, llegamos al nivel actual de 15%.

Esta volatilidad tiene consecuencias directas para el mercado inmobiliario. A diferencia de otros sectores de la economía que pueden ajustarse rápidamente a cambios en las condiciones de crédito, la construcción civil trabaja con horizontes de mediano y largo plazo. Un emprendimiento lanzado hoy tardará de dos a cuatro años en ser entregado. Las desarrolladoras que apostaron en proyectos durante la ventana de tasas bajas en 2021 tuvieron que entregar unidades en 2024 y 2025, cuando el escenario de crédito ya era completamente diferente.

Según el Consejo Federal de Corredores de Inmuebles (Cofeci), la tasa de interés para financiamientos por el SBPE—el sistema que usa recursos de la caja de ahorro para crédito habitacional—acompaña de cerca la Selic, oscilando entre 11% y 12% cuando la tasa de referencia está en 14,75%. Son niveles que, aunque no escapan de los estándares históricos brasileños, alejan a una porción significativa de la clase media del acceso al financiamiento.

Resiliencia a pesar de las tasas altas: el mercado que no paró

Incluso con la Selic por las nubes, el sector inmobiliario brasileño mostró una fuerza sorprendente en 2025. De acuerdo con la Cámara Brasileña de la Industria de la Construcción (CBIC), hubo 433 mil unidades lanzadas y 420 mil vendidas en los últimos 12 meses. El crecimiento de 8,4% en lanzamientos entre enero y septiembre demuestra que la demanda de inmuebles sigue caliente—a pesar de todo.

El financiamiento inmobiliario alcanzó R$ 324 mil millones (aproximadamente US$ 56 mil millones) el año pasado, según datos de la CBIC, con proyección de crecimiento a R$ 375 mil millones (US$ 65 mil millones) en 2026—un salto de 15,7%. Son números que desafían la lógica convencional de que las tasas altas paralizan el mercado.

La explicación para esta resiliencia pasa por algunos factores. Primero, el déficit habitacional brasileño continúa inmenso. Son millones de familias que necesitan vivienda, independientemente de las condiciones de crédito. Segundo, el programa Minha Casa, Minha Vida opera con tasas subsidiadas que aíslan parcialmente a sus beneficiarios de las oscilaciones de la Selic. Y tercero, la alta renta—compradores de inmuebles por encima de R$ 2 millones (US$ 350 mil)—tiene menor dependencia del crédito tradicional, moviendo el mercado con recursos propios o financiamientos de perfil diferente.

"Tenemos capacidad de crecer 10% en 2026, a pesar de la tasa de interés alta, porque la demanda continúa creciendo", afirmó Renato Correia, presidente de la CBIC, en entrevista a A Gazeta. La declaración refleja el optimismo cauteloso del sector: hay demanda reprimida, hay capital esperando condiciones mejores, y la caída de la Selic puede ser el gatillo que faltaba.

La mecánica del crédito: cómo cada punto porcentual cambia el juego

La relación entre Selic y mercado inmobiliario no es simplemente de causa y efecto directo. La tasa de interés de referencia influencia el costo del dinero en toda la economía, pero el camino hasta la cuota del financiamiento habitacional pasa por varias etapas. Cuando la Selic sube, los bancos pagan más para captar recursos, lo que eleva el costo del crédito que ofrecen. Además, la remuneración de la caja de ahorro acompaña parcialmente la Selic, lo que afecta la disponibilidad de recursos en el SBPE.

El impacto más visible está en la capacidad de pago de las familias. Una familia con ingresos de R$ 15 mil mensuales (US$ 2.600), que podría financiar un inmueble de R$ 600 mil (US$ 104 mil) con intereses de 9% anual, puede no conseguir aprobar el mismo financiamiento cuando las tasas saltan a 12%. La cuota mensual sube, el compromiso de ingresos supera los límites aceptados por los bancos, y el sueño de la casa propia se posterga—o se redimensiona hacia un inmueble menor, más distante, menos adecuado a las necesidades de la familia.

Cada punto porcentual de caída en la Selic tiene el potencial de incluir cerca de 160 mil nuevas familias en el mercado de financiamiento, según estudio de la Asociación Brasileña de Desarrolladoras Inmobiliarias (Abrainc), conforme reportado por Forbes. El cálculo considera el efecto cascada: menores intereses significan cuotas menores, que significan más familias con capacidad de pago aprobada por los bancos.

Si la Selic realmente cae de 15% a 12,25% hasta diciembre—una reducción de 2,75 puntos porcentuales—estamos hablando de potencialmente 440 mil nuevas familias que podrán acceder al crédito hipotecario. No son números abstractos. Son personas que estaban esperando el momento correcto para comprar, parejas que postergaron planes, familias que se mudaron a inmuebles menores durante el pico de las tasas.

Esto es especialmente relevante para el segmento de nivel medio. De acuerdo con Abrainc, la suba de las tasas en los últimos cinco años excluyó 800 mil familias del acceso al crédito para inmuebles de R$ 500 mil (US$ 87 mil). La caída de la Selic comienza a revertir este escenario, trayendo de vuelta a consumidores que habían desistido de comprar.

Lo que ya cambió en 2026: las medidas que anticipan la recuperación

Además de la expectativa de recorte en la Selic, el gobierno federal ya implementó medidas que impactan directamente el mercado de lanzamientos. Son cambios estructurales que, combinados con la caída de las tasas, pueden amplificar significativamente el efecto positivo sobre el sector.

La liberación del 5% del encaje de la caja de ahorro es quizás la más impactante. Los bancos están obligados a mantener una porción de los depósitos de ahorro como reserva en el Banco Central—es una medida prudencial que garantiza la solidez del sistema financiero. Al reducir esta exigencia, el gobierno libera recursos que pueden ser direccionados al crédito habitacional. Según Abrainc, esta medida debe inyectar R$ 35 mil millones (US$ 6,1 mil millones) adicionales al crédito habitacional vía SBPE.

Se suman a esto otros cambios en el Sistema Financiero de Habitación. De acuerdo con Forbes, el nuevo SFH propone reducción de exigencias de ahorro y la posibilidad de elevación del porcentaje financiado, liberando entre R$ 30 mil millones y R$ 40 mil millones (US$ 5,2-7 mil millones) adicionales al mercado. Son recursos que, en la práctica, significan más familias con acceso al financiamiento.

El techo del Sistema Financiero de Habitación también fue actualizado de R$ 1,5 millones a R$ 2,25 millones (US$ 260 mil a US$ 390 mil)—la primera corrección en siete años. Este cambio tiene implicaciones importantes. Los inmuebles financiados por el SFH pueden usar recursos del FGTS (fondo de garantía) en la entrada o en la amortización, además de contar con tasas de interés más favorables. Con el techo ampliado, departamentos de nivel medio-alto que antes quedaban fuera del sistema ahora pueden ser financiados en condiciones mejores.

La creación de la Franja 4 del Minha Casa, Minha Vida atiende una demanda antigua del sector. Familias con ingresos entre R$ 8 mil y R$ 12 mil (US$ 1.400-2.100) quedaban en una especie de limbo: ganaban demasiado para encuadrarse en las franjas tradicionales del programa, pero no tenían condiciones de pagar las tasas de mercado del crédito convencional. La nueva franja combina FGTS, plazos más largos y tasas competitivas para atender a este público.

El programa MCMV, por cierto, batió récord en 2025 con 625 mil unidades contratadas, según la CBIC, y la expectativa es superar ese número en 2026. El presupuesto del FGTS destinado al financiamiento habitacional ya tiene aumento planificado, pasando de R$ 127 mil millones a R$ 144 mil millones (US$ 22-25 mil millones)—un crecimiento de 13% que señala el compromiso del gobierno con la política habitacional.

La segmentación del mercado: quién gana, quién espera

No todos los segmentos del mercado inmobiliario son afectados de la misma forma por la caída de la Selic. Entender esta diferenciación es fundamental para desarrolladoras planificando lanzamientos y para compradores evaluando el momento de entrar al mercado.

El Minha Casa, Minha Vida responde hoy por cerca del 65% de la producción inmobiliaria en la ciudad de São Paulo, principal mercado del país—participación que era cercana al 45% hasta 2023. El segmento opera con mayor liquidez y velocidad de ventas, sostenido por tickets menores y condiciones de crédito más accesibles. Como las tasas son subsidiadas y los recursos vienen del FGTS, este público es menos sensible a las variaciones de la Selic.

Para Ely Wertheim, presidente ejecutivo del Secovi-SP, el escenario de 2026 es claramente más positivo que el presentado recientemente, conforme declaró a Forbes. Él proyecta que la Selic cerrará el año en torno al 12%, creando condiciones más favorables para el crédito habitacional.

La franja media—compradores de inmuebles entre R$ 700 mil y R$ 1,5 millones (US$ 122 mil-260 mil)—permanece más presionada por el costo del financiamiento. Es el público que más sufrió en los últimos años y que más tiene para ganar con la caída de las tasas. Según Abecip, el financiamiento vía SBPE—principal fuente de crédito para este segmento—tuvo caída de más del 20% en 2025. La recuperación debe ser gradual, pero consistente.

Ya la alta renta—inmuebles por encima de R$ 2 millones (US$ 350 mil)—muestra menor dependencia del crédito tradicional. Los compradores de este segmento frecuentemente usan recursos propios, venden otros inmuebles para comprar, o acceden a líneas de crédito diferenciadas. El impacto de la Selic existe, pero es menos determinante.

En la visión de Ygor Altero, jefe del sector inmobiliario de XP, conforme reportado por Forbes, esta diferencia de comportamiento debe continuar en 2026. La baja renta permanece más protegida por los programas habitacionales del gobierno. Los segmentos de media y alta renta siguen más expuestos al ambiente macroeconómico, lo que puede traducirse en velocidad de venta un poco menor y eventual desaceleración—aunque nada que comprometa la trayectoria general de crecimiento.

El escenario para desarrolladoras: timing y estrategia

Para desarrolladoras planificando lanzamientos en 2026, el escenario presenta ventanas de oportunidad claras—pero también exige cálculo cuidadoso. El segundo semestre tiende a ser más caliente, con la Selic proyectada para 12-13% hasta diciembre. Lanzamientos programados para ese período pueden capturar un escenario de crédito más favorable, con tasas de financiamiento menores y mayor pool de compradores elegibles.

Una investigación de Brain Inteligencia Estratégica muestra que el 48% del público de nivel medio y alto tiene intención de comprar inmueble. Lo que faltaba era crédito accesible. A medida que las tasas caen y las condiciones mejoran, esa demanda reprimida comienza a materializarse en ventas efectivas.

Renato Correia, presidente de la CBIC, destaca que la construcción civil opera con horizontes de mediano y largo plazo y que hay seguridad jurídica para la continuidad de las inversiones, independientemente del calendario electoral. Es una declaración importante en un año en que las elecciones pueden generar ruidos en el noticiero económico.

El control de los costos de construcción y la mejora gradual de la accesibilidad al crédito crean un ambiente favorable para el mantenimiento de los márgenes de las empresas del sector, según análisis de XP. Las desarrolladoras que consiguieron atravesar el período de tasas altas sin comprometer la salud financiera están bien posicionadas para capturar el crecimiento que se dibuja.

Para quien actúa en el nivel medio, la recuperación de ese segmento representa la principal oportunidad del año. Con R$ 35 mil millones (US$ 6,1 mil millones) adicionales de crédito entrando al mercado vía liberación del encaje, más R$ 30 a R$ 40 mil millones (US$ 5,2-7 mil millones) del nuevo SFH, y el techo del sistema ampliado a R$ 2,25 millones, hay espacio para crecimiento real en productos que estaban estancados.

Desafíos que permanecen: más allá de las tasas

Sería ingenuo imaginar que la caída de la Selic resuelve todos los problemas del sector. El presidente de la CBIC, Renato Correia, apunta cuellos de botella estructurales que pueden limitar el crecimiento incluso con condiciones de crédito más favorables.

"Además de la tasa de interés, la competencia por la mano de obra continúa bastante demandada y el gran problema es que vamos a entrar en una industrialización, pero el proceso de registro, la aprobación de la municipalidad, esa dinámica todavía no acompaña."

La burocracia en la aprobación de proyectos sigue como traba significativa. En algunas ciudades brasileñas, obtener todas las licencias necesarias para lanzar un emprendimiento puede llevar años. Son procesos que involucran múltiples organismos, exigencias que cambian en el medio del camino, y una cultura administrativa que no siempre acompaña el ritmo del mercado.

La escasez de mano de obra calificada es otro desafío persistente. Durante los períodos de boom inmobiliario, la construcción civil absorbe trabajadores que después migran hacia otros sectores cuando el mercado desacelera. Reconstruir esa fuerza de trabajo lleva tiempo. Y la industrialización de la construcción—uso de componentes prefabricados, sistemas constructivos más modernos—todavía enfrenta resistencias culturales y regulatorias.

También está el calendario electoral. Aunque la CBIC expresa confianza en la continuidad de las inversiones, los años de elección presidencial suelen traer volatilidad al mercado. Las decisiones de compra de alto valor, como la adquisición de un inmueble, pueden ser postergadas por familias que prefieren esperar el resultado de las urnas antes de asumir compromisos financieros de largo plazo.

Por último, vale recordar que el Banco Central dejó claro que mantendrá "la restricción adecuada" incluso iniciando el ciclo de recortes. La Selic va a caer, pero no se desplomará. La expectativa de 12,25% para fin de año todavía representa tasas restrictivas por los estándares internacionales. El crédito quedará más accesible, pero no volverá a las condiciones excepcionales de 2020 y 2021.

Qué esperar del segundo semestre

El consenso entre los agentes del mercado es que el crédito volverá a ocupar un papel central en 2026. La proyección de reducción de 2 a 3 puntos porcentuales en las tasas de interés, combinada con el aumento del financiamiento inmobiliario, tiende a aliviar la presión especialmente sobre la clase media.

La expectativa de caída de las tasas también se refleja en el mercado de capitales ligado al sector. Según Marcos Freitas, socio fundador de AZ Quest Panorama, conforme reportado por Forbes, este movimiento tiende a beneficiar principalmente a los fondos inmobiliarios de ladrillo—aquellos que invierten directamente en inmuebles como shoppings, galpones y oficinas.

La perspectiva es de continuidad de la reducción de la vacancia en los segmentos logístico y corporativo, además de un mercado de alquiler más caliente en el primer semestre. El segundo semestre puede ser más moderado, influenciado por la Copa del Mundo y las elecciones, pero la trayectoria general permanece positiva.

Para compradores, el momento exige análisis cuidadoso. Esperar que las tasas caigan más puede significar encontrar precios de inmuebles más altos—la ley de oferta y demanda funciona en ambas direcciones. Quien consigue aprobar financiamiento hoy, incluso con tasas más elevadas, puede refinanciar después que las tasas caigan, capturando lo mejor de los dos mundos.

Para desarrolladoras, el recado es claro: el segundo semestre de 2026 ofrece las mejores condiciones de mercado de los últimos años para lanzamientos en el segmento de nivel medio. Con demanda reprimida, crédito en expansión y confianza en recuperación, quien esté listo para lanzar puede cosechar resultados expresivos.

Fuentes consultadas

Tags: Selic Financiamento Lançamentos
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Diogo Bernini

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